부동산 기초 규제, 세율 및 대출
기준일: 2026년 10월 24일
1. 취득세 본세
| 항목 |
비규제지역 |
조정대상지역 |
투기과열지구 |
| 취득 후 1주택 |
1~3% |
1~3% |
1~3% |
| 취득 후 2주택 |
1~3% |
8% |
8% |
| 취득 후 3주택 |
8% |
12% |
12% |
| 취득 후 4주택 이상 |
12% |
12% |
12% |
| 적격 일시적 2주택 |
일반세율 1~3% |
일반세율 1~3% |
일반세율 1~3% |
- 일반세율: 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하 (취득가액[억원]×2/3−3)%, 9억원 초과 3%. 7.5억원 주택은 2%.
- 일반적인 전용 85㎡ 이하의 지방교육세·농특세 포함 합계: 본세 1~3% → 1.1~3.3%, 본세 8% → 8.4%, 본세 12% → 12.4%.
- 일반적인 전용 85㎡ 초과의 합계: 본세 1~3% → 1.3~3.5%, 본세 8% → 9.0%, 본세 12% → 13.4%. 일부 비수도권 읍·면은 100㎡ 기준.
2. 양도소득세와 일시적 2주택
| 항목 |
비규제지역 |
조정대상지역 |
투기과열지구 |
| 일반 양도세율 (2년 이상 보유) |
6~45% 누진세율 |
6~45% 누진세율 |
6~45% 누진세율 |
| 2주택 중과대상 주택 양도 |
지역에 따른 다주택 중과 없음 |
기본세율 +20%p |
기본세율 +20%p |
| 3주택 이상 중과대상 양도 |
지역에 따른 다주택 중과 없음 |
기본세율 +30%p |
기본세율 +30%p |
| 1세대1주택 비과세 기본요건 |
2년 보유 원칙 |
취득 당시 조정지역이면 2년 보유 +2년 거주 원칙 |
조정대상지역 기준 적용 |
| 비과세 대상 양도가액 |
요건 충족 시 12억원 이하 |
요건 충족 시 12억원 이하 |
요건 충족 시 12억원 이하 |
| 일시적 2주택 종전주택 처분기간 |
원칙 3년 |
신규 취득 시 두 집 모두 조정지역이면 원칙 2년, 그 외 3년 |
조정대상지역 기준 적용 |
3. 주택담보대출 규제
| 항목 |
비규제지역 |
조정대상지역 |
투기과열지구 |
| 일반 무주택·처분조건부 1주택 LTV |
70% |
40% |
40% |
| 생애최초 LTV |
수도권 70%, 지방 비규제 80% |
70% |
70% |
| 서민·실수요자 우대 LTV |
70% |
요건 충족 시 60% |
요건 충족 시 60% |
| 일반 DTI |
수도권 아파트 60%, 지방은 상품별 |
아파트 50% |
40% |
| 차주단위 DSR |
은행 40%, 제2금융권 50% |
은행 40%, 제2금융권 50% |
은행 40%, 제2금융권 50% |
| 스트레스 DSR 가산 (변동형 주담대) |
수도권 +3.0%p, 지방 +0.75%p |
+3.0%p |
+3.0%p |
| 신규 일반 주담대 만기 |
수도권 30년 이내, 지방 상품별 |
30년 이내 |
30년 이내 |
| 주담대 이용 시 전입의무 |
수도권 원칙 6개월 이내 |
원칙 6개월 이내 |
원칙 6개월 이내 |
| 기존 주택 미처분 추가구입 |
수도권 LTV 0%, 지방 비규제 일반 60% |
LTV 0% |
LTV 0% |
4. 집값별 구입자금 대출 상한
| 주택 시가 |
비수도권 비규제 일반대출 |
수도권 비규제지역 |
규제지역 |
| 15억원 이하 |
이 가격별 일괄상한 미적용 |
최대 6억원 |
최대 6억원 |
| 15억원 초과~25억원 이하 |
이 가격별 일괄상한 미적용 |
최대 4억원 |
최대 4억원 |
| 25억원 초과 |
이 가격별 일괄상한 미적용 |
최대 2억원 |
최대 2억원 |
- 최종 대출가능액은 LTV 한도, DSR·DTI 한도, 집값별 금액상한, 금융사 심사한도 중 가장 낮은 금액. 상한까지 대출된다는 의미는 아님.
- 수도권은 비규제지역도 6억·4억·2억원 상한 적용. 수도권·규제지역 생애최초에도 동일 상한 적용.
- 지방 비규제 일반대출도 LTV·DSR·상품 한도 적용. 생애최초 LTV80% 우대 제도 자체는 최대 6억원 한도.
- 중도금대출은 위 금액상한 직접 적용 제외, 잔금대출 전환 시 적용. 이주비대출은 집값과 관계없이 최대 6억원 별도 기준.
5. LTV와 집값별 상한을 함께 적용한 예시
| 주택 시가 |
수도권 비규제 LTV70% |
규제지역 일반 LTV40% |
규제지역 생애최초 LTV70% |
| 6억원 |
4.2억원 |
2.4억원 |
4.2억원 |
| 9억원 |
6억원 |
3.6억원 |
6억원 |
| 12억원 |
6억원 |
4.8억원 |
6억원 |
| 15억원 |
6억원 |
6억원 |
6억원 |
| 16억원 |
4억원 |
4억원 |
4억원 |
| 25억원 |
4억원 |
4억원 |
4억원 |
| 26억원 |
2억원 |
2억원 |
2억원 |
- 직접 계산한 상한 예시. DSR·DTI·선순위채권·방공제·금융사 자체심사 전 금액이므로 실제 승인한도는 더 낮을 수 있음.
7. 현재 규제지역 현황
| 구분 |
지정지역 |
시행·유형 |
| 서울 |
25개 자치구 전체 |
조정대상지역·투기과열지구 중복 |
| 경기 기존 12곳 |
과천·광명·의왕·하남, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지 |
2025.10.16 지정 |
| 경기 추가 3곳 |
화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시 |
2026.7.1 추가 지정 |
8. 금리별 원리금균등 상환액
아래 표는 원본 엑셀에 저장된 대출금 1억 원·30년/40년 만기의 계산 결과입니다. 마크다운 표의 숫자는 자동으로 다시 계산되지 않습니다.
| 계산 항목 |
조건 |
| 대출원금 |
100,000,000원 (1억 원) |
| 상환방식 |
원리금균등분할상환 |
| 비교 만기 |
30년 / 40년 |
| 비교 금리 |
연 1.0%~6.0%, 0.5%p 간격 |
| 금리 가정 |
각 비교안의 금리는 만기까지 일정하게 유지 |
| 금액 표시 |
원 단위 반올림 |
수도권·규제지역 일반 주택담보대출은 만기 30년 이내가 원칙입니다. 40년은 허용 지역·상품의 비교용입니다.
8-1. 월 납입액과 금리 0.5%p 상승 시 증가액
단위: 원. 증가액은 같은 만기의 직전 금리와 비교한 월 납입액 차이입니다.
| 연 금리 |
30년 월 납입액 |
0.5%p 상승 시 증가액 |
40년 월 납입액 |
0.5%p 상승 시 증가액 |
| 1.0% |
321,640 |
— |
252,856 |
— |
| 1.5% |
345,120 |
+23,480 |
277,172 |
+24,316 |
| 2.0% |
369,619 |
+24,499 |
302,826 |
+25,654 |
| 2.5% |
395,121 |
+25,502 |
329,778 |
+26,952 |
| 3.0% |
421,604 |
+26,483 |
357,984 |
+28,206 |
| 3.5% |
449,045 |
+27,441 |
387,391 |
+29,407 |
| 4.0% |
477,415 |
+28,370 |
417,938 |
+30,547 |
| 4.5% |
506,685 |
+29,270 |
449,563 |
+31,625 |
| 5.0% |
536,822 |
+30,137 |
482,197 |
+32,634 |
| 5.5% |
567,789 |
+30,967 |
515,770 |
+33,573 |
| 6.0% |
599,551 |
+31,762 |
550,214 |
+34,444 |
8-2. 만기까지 총이자
단위: 원. 원금을 제외한 전체 상환기간의 이자 합계입니다.
| 연 금리 |
30년 총이자 |
40년 총이자 |
| 1.0% |
15,790,227 |
21,370,901 |
| 1.5% |
24,243,276 |
33,042,800 |
| 2.0% |
33,063,010 |
45,356,307 |
| 2.5% |
42,243,524 |
58,293,549 |
| 3.0% |
51,777,452 |
71,832,523 |
| 3.5% |
61,656,088 |
85,947,661 |
| 4.0% |
71,869,506 |
100,610,465 |
| 4.5% |
82,406,712 |
115,790,162 |
| 5.0% |
93,255,784 |
131,454,368 |
| 5.5% |
104,404,040 |
147,569,735 |
| 6.0% |
115,838,189 |
164,102,547 |