1. 취득세(+등록면허세) <>양도소득세
  2. 재산세 + 종부세
세 취득세 등록면허세 재산세 종합부동산세 양도소득세
농특세 과세표준 X 2% X 10% / 감면액 X 20% 감면액 X 20(%) - 20 감면액 20
지교세 표준세율-2 산출세액 X 20%/ 주택세율 X 1/2 X 20% - 20 - -
면세점 50만원 이하 최소액 6000 2000원 이하 - -

취득세

종가세 보통세 직접세 시,도,구

취득 설립시 과점주주 X

과세대상

토지 건축물 시설물 (3)

차량 기계장비 항공기 선박 (4) only 승계취득

입목 (1)

광업 어업 양식업 (3)

회원권(1)

(12)

납세의무자

  • 사실상 취득자
  • 과점 주주 : 50 초과
    • 설립시 취득 : 취득X
    • 설립 후 최초 과점주주 : 퍼센트 전부
    • 과점주주이후 추가 취득 : 초과분

      취득의 시기 & 과세표준

무상승계취득 : 취득일

유상승계취득 :

  • 사실상 잔금지급일 : 명확함, 과세표준 : 사실상 취득가격 (사실상 취득가격시 포함 될수있는 항목 : 내용 제외)
    • 국가
    • 수입
    • 공매
    • 판결문(화해,포기,인낙,자백조서 제외)
    • 법인 장부
  • 계약상 잔금 지급일 / 과세표준 : 신고가액(min 시가표준액)/변경으로 인한 취득 : 증가하나 가액
    • 명시x시 계얄일+60일
  • 연부취득 : 사실상 지급일
  • 건축 : 사용승인일 , 사용일
  • 토지 지목 변경, 차량~ : 변경된 날, 공부상 변경된날, 사용일
  • 매립 : 공사준공인가일
  • 조합외 토지 취득 : 사용검사 받은날/ 소유권이전 고시일의 다음 날
  • 법인이 아닌자 건축,대수선 취득가격중 90퍼센트 법인장부에 따라 입증 되는 경우

세율(%)

  • 상속 :
    • 외 : 2.8
    • 농지 2.3
  • 증여 :
    • 일반인 3.5
    • 비영리 사업자 : 2.8
  • 원시취득 : 2.8
  • 분할 : 2.3
  • 유상승계 :
    • 농지 : 3
    • 주택
      • 가액 6억이하 1
      • 6초과 9억 이하 : 1~3
      • 9억 초과 : 3
    • 외 : 4

중과세율

  • 사치성 재산(별장,골프장,고급…) : 표준세율 + 8
  • 과밀억제권역~ : 표준세율 + 4
  • 대도시 ~ : 표준세율X3 - 4
  • 대도시+과밀억제권 : 표준세율X3

특례

표준세율-2

  • 환매
  • 1가구1주택 취득
  • 합병
  • 분할
  • 건축물 이전
  • 이혼 재산분할 …

중과기준세율(2)

  • 개수로 인한 취득
  • 가액 증가
  • 과점주주의 취득
  • 묘지
  • 존속기간 1년 초과 임시건축물

부과 징수

납부기한

신고 납부

  • 취득한날 + 60
  • 상속 : 상속개시일 달 말일로60일,실종 6개월,외국 9개월

가산세(%)

  • 과소 : 10
  • 무신고 : 20
  • 부정 : 40
  • 중간생략등기 : 80
  • 장부작성 X : 10
  • 기한후 신고 감면
    • 1월내 : 가산세액 50%
    • 1~3 : 가산세액 : 30%
    • 3~6 : 가산세액 : 20%
  • 수정신고 감면
    • 1월내 : 가산세액 90
    • 1~3 : 75
    • 3~6 : 50
    • 6~ 1년 : 30
    • 1 ~ 1년6월 : 20
    • 1년6 ~ 2년 : 10
  • 납부불성실 : 일당 0.025%

    etc

  • 면세점 : 50만원 이하
  • 농특세 : 과세표준 X 2% X 10% / 감면액 X 20%
  • 지교세 : 표준세율-2 산출세액 X 20%/ 주택세율 X 1/2 X 20%

비과세

  • 국가 지방자치단체
  • 귀속, 기부채납 …
  • 신탁(수탁자와 신탁자 사이의 이동만)
  • 환매
  • 1년내 임시(사치성 제외)…
  • 공동주택의 개수(시가표준액 9억원 이하 주택만 해당, 대수선X)
  • 대통령령으로 정한 차량

등록면허세

  • 등기할때
  • 도,구

납세의무자

등록함으로써 이득을 보는 자.

세율(%)

  • 보존등기 : 0.8
  • 유상이전 : 2
  • 증여 : 1.5
  • 상속 : 0.8
  • 0.2 : 과세표준
    • 지상권 : 부동산 가액
    • 저당권 : 채권 금액
    • 지역권 : 요역지가액
    • 전세권 : 전세금
    • 임차권 : 월 임대차 금액
    • 경매신청,가압류, 가처분 : 채권 금액
    • 가등기 : 채권 or 부동산 가액
  • 그밖 : 건당 6000
  • 대도시 법인등기 : 해당세율 X 3

납세지

  • 소재지의 납세지
  • 등록관청 소재지 : 둘이상 지방자치단체에 걸쳐있는경우, 둘 이상의 저당권

    가산세

    취득세 동일

부과,징수

  • 등기할때 부과

  • 신고안해도 산출세액 등록 전까지 납부시 신고하고 납부한것으로 봄

  • 지방교육세 : 세액 20(%)

  • 농특 : 감면액 X 20(%)

  • 세액 최소액 : 6000

비과세

  • 국가 지자체 …
  • 회사의 정리 또는 특별 청산. 법원의 촉탁(법인의 자본금,출자금의 납입,증자,출자전환은 제외)
  • 공무원 착오, 행정상 변경, 단순 표시 변경
  • 묘지
  • 다음을 제외한 취득을 원인으로 하는 등기,등록은 제외
    • 광업 어업, 양식업권 등록
    • 외국인 소유(차,기계,항공기,선박)
    • 취득세 부과제척기간 경과

재산세

과세표준

  1. 토지 : 개별공시지가 X 0.7
  2. 건축물 : 시가표준액 X 0.7
  3. 주택 : 개별(공동)주택가격 X 0.6

과세대상 & 세율(%)

  • 토지
    • 분리과세대상
      • 고율분리과세 : 사치성 재산 : 4
      • 저율분리과세 :
        • 공장용지,염전 : 0.2
        • 농지,목장용지,임야(공익목적) 0.07
    • 합산과세대상(종부세O)
      • 종합합산과세 : 0.2~0.5 (주상공 농지,목장/면적 초과분(공장용지 초과분 포함)) 일반적인 토지
      • 별도 합산과세 : 0.2~0.4 (주상공 공장용지, 건축물 부속토지)
  • 건축물 : 개별과세
    • 사치성 : 4%
    • 특별시등 공장용건축물 : 0.5
    • 그밖 : 0.25(과밀억제권역 5년간 5배 1.25)
  • 주택(개별과세)(별장제외 종부세O)
    • 별장 4 (토지+건축물 합)
    • 6천 이하 : 0.1
    • 6~1억5천 : 1.5
    • 1억5천~3 : 2.5
    • 3억 초과: 4
  • 선박(고급 5) : 0.3
  • 항공기 : 0.3

세부담 상한 (%)

전년도대비

  • 토지,건축물 : 150
  • 주택
    • 3억이하 : 105
    • 6억이하 : 110
    • 6억초과 : 130

납세의무자

  • 사실상 소유자
  • 신탁 : 수탁자
  • 주택 != 토지 소유자 :

부과 징수

  • 주택 : 7/16~7/31 9/16~30 : 20만원 이하시 첫번째때 한번에
  • 건축물,선박,항공기 7/16~7/31

  • 토지 9/16~30

  • 납세지 : 소재지

  • 보통징수
  • 고지서 발부 : 납기개시 5일전
  • 신탁재산에서 다른재산 압류 가능

물납

  • 1천만원 초과, 신청, 관할구역 내 부동산
  • 납부기한 10일전까지 신청, 5일내 통보
  • 가액 : 현재의 시가

분납

  • 250초과
  • 50퍼이하 분납
  • 2개월 내

면제: 2천원

가산세

국가 지차제는 가산세X

부가세

지교세 : 20

비과세

종합부동산세

주택

과세표준

(공시가격 합산액 - 6억 ) X 90% :과세표준

  • 1세대 1주택 -6억대신 -9억
  • 나온 종부세에서 재산세만큼 공제하고 과세 합산 배제 주택 :
  • 임대주택(조정지역제외)
  • 사원용 주택 등

세율(%)

  • 2주택 이하(전년도 150%상한) 0.6~3
  • 3주택이상 or 조정지역 2주택(전년도 300%상한) : 0.8~4
  • 재산세만큼 공제

1세대 1주택자 공제(%)

  • 합계 80%까지 공제
  • 연령 60(이상)~(미만)65~70(이상)~ : 20/30/40
  • 장기보유 : 5(이상)~(미만)10~15~ : 20/40/50

토지

  • 종합합산세액 (공시가격합산액-5억) X 90
    • / 1%/2%/3% ~15억이하~(이하)45(초과)~
  • 별도합산세액 (공시가격합산액-80억) X 90
    • 0.5~0.7 ~200억 이하 초과~400이하 초과~
  • 상한 150%

과세기준일

6/1

납부일

12/1~12/15 5일전 발부

  • 신고납세제도
  • 250초과 50퍼이하 6월내 분납
  • 농특세 : 20
  • 재산세 비과세

양도소득세

양도로 보는경우

유상양도만 해당

  • 매매
  • 교환
  • 현물출자
  • 대물변제
  • 부담부증여(채무액에 상당하는 부분)
  • 공용수용

양도로 안보는경우

  • 환지처분
  • 전체면전 20이하의 토지 분할
  • 양도담보 (채무불이행시 양도 O)
  • 공유물 단순 분할
  • 신탁

과세대상

  • 토기
  • 건물
  • 지상권 전세권 등기된 임차권
  • 아파트 당첨권 분양권
  • 토지상환채권, 주택상환채권(토지개발채권,국민주택채권X)
  • 회원권
  • 토지,건물,권리와 함께 양도하는 영업권

양도, 취득시기

대금청산일

  • 증여받은날
  • 시효취득 : 점유개시일
  • 환지처분 : 환지 전의 토지의 취득일
  • 환지처분의 증감부분 : 환지처분의 공고가 있은 날의 다음날
  • (주식제외) 1984년 12/31일 이전 취득 : 1985 1.1 취득

계산

세액계산
실지양도가액
- 필요경비(취득가액 + 기타필요경비)
= 양도차익
-장기보유 특별 공제 / 미등기배제,조정지역 2주택이상배제
= 양도소득금액
-양도소득 기본공제 : 연 250/ 미등기배제
= 과세표준
X 세율
= 산출세액

양도가액, 취득가액

  • 원칙 : 실지거래가액

    필요경비(취득가액(실지취득가액) + 기타필요경비(자본적 지출액+양도비))

타인으로부터 매입한자산, 이자(지급기일의 지연에 따른 이자, 금융기관 차입금에 대한 지급이자)

자본적지출 : 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비

  • 용도 변경을 위한 개조
  • 설치
  • 이용불가능한것을 복구

양도비

  • 증권거래세
  • 신고서,계약서 작성비용
  • 공증비용,인지대, 소개비
  • 명도 비용

쟁송시 소송비용 : 포함X

  • 예외 : 추계조사, 다음순서 순으로 적용
    1. 매매사례가액 : 3개월 이내 유사성, 가액
    2. 감정가액 : 3개월내 둘이상의 감정가액 평균
    3. 환산취득가액 : 양도당시 실지거래가액X(취득/양도)기준시가비
    4. 기준시가 : 개별공시지가(주택가격)

추계시 필요경비개산공제 토지,건물 : 취득 기준시가X3%(미등기 0.3) 지상권,전세권,등기임차권 : 취득기준시가X7%

환산취득가액일 경우 최소화

max(환산취득가액+필요경비개산공제액, 자본적지출액+양도비)

장기보유특별공제

  • 1세대 1주택(거주기간 2년이상) : 년당 8퍼센트 3년부터 적용 상한 80%(10년)
  • 일반 : 년당 2퍼센트 3년부터 적용 상한 30퍼센트(15년)

세율(%)

토지 건축물

  • 미등기 : 70
  • 1년미만 보유 : 50
  • 1~2년 : 40
  • 2년이상 : 6~42(누진세)
  • 비사업용 토지 : 6~52

주택

  • 미등기 : 70
  • 1년 미만 : 40
  • 1년 이상 6~42
  • 1세대 2주택 + 조정대상지역 주택 :
    • 1년 이상 : 기본세율(6~42) + 10%
    • 1년 미만 : max(40,기본세율+10)
  • 1세대 3주택 + 조정대상지역 주택 :
    • 1년 이상 : 기본세율(6~42) + 20%
    • 1년 미만 : max(40,기본세율+20)

etc

  • 부당행위 인정 : 시가,거래가액 차액 3억이상 / 시가의 5/100에 상당하는 금액 차이 -> 시가로 메김

신고 납부

예정신고

말일로 2개월

신고

다음년도 5/1~31 신고

분납

  • 2개월내
  • 1천 초과

가산세

취득세와 동일

기한후 신고

감면

  • 1월내 무신고가산세 X 50
  • 3월내 : 30%
  • 6월내 : 20%

농특세 : 감면액 20%

1세대 1주택자(2년이상 보유 조정지역은 2년이상 거주)

  • 결혼같이 생활
  • 30세이상
  • 배우자 사망,이혼
  • 독립된 생계유지가능

1세대 1주택자의 고급주택

양도차익 X (양도가액-9억)/양도가액