국계법 (도개법, 도정법)

용어

  • 국가계획
  • 광역도시계획
  • 도시군계획
    • 도시군 기본계획
    • 도시군관리계획
      • 용도지역,용도지구
      • 용도구역
        • 입지규제최소구역계획
      • 기반시설
        • 공동구
        • 광역시설
        • 공공시설
      • 지구단위 계획
    • 도시군계획사업 : 관리계획을 시행하기 위한 사업
      • 도시군계획시설사업(국계법)
      • 도시개발사업(도개법)
      • 정비사업(도정법)
  • 도시군 계획시설 : 기반시설중
  • 공공시설
  • 개발밀도관리구역
  • 기반시설부담구역
  • 기반시설설치비용

광역도시계획

도시군기본계획

도시군관리계획

용도지역

건폐율, 용적률

  • 도시지역 70/500
    • 주
      • 전용 : 양호한
        • 1종 : 단독주택
        • 2종 : 공동주택
      • 일반: 편리한
        • 1종 : 저층주택
        • 2종 : 중층 주택
        • 3종 : 중,고층 주택
    • 상 90~70 // 1500
      • 중심 : 도심,부도심~ 90
      • 일반 : 일반적인 상업기능,업무기능 80
      • 유통 : 유통기능~ 80
      • 근린 : 근린지역~ 70
    • 공 70/400
      • 전용 : 중화학,공해성
      • 일반 : 환경을 저해하지 아니하는 공업의 배치~
      • 준 : 경공업 ~ 주거,상업,업무~
    • 녹 20/100
      • 보전 : 보전할 필요
      • 생산 : 농업적 생산~
      • 자연 : ~ 불가피한 경우에한하여 제한적인 개발 허용~
  • 관리지역
    • 계획 : 계획적 체계적관리 필요 40/100
    • 생산 : 농림지역으로 관리 곤란 20 /80
    • 보전 : 자연환경보전지역으로 관리 곤란 20/80
  • 농림지역 : 농림업~ 20/80
  • 자연환경보전지역 : 보전~ 보호~ 20/80
공유수면 매립지

이웃 용도지역 , 지체없이 고시

용도지역 미지정 : 자연환경보전지역

용도지역 미지정 :

  • 도시지역 중 보전녹지지역
  • 관리지역 중 보전관리지역

용도지구

  • 경관지구 : 경관~
    • 자연경관지구
    • 시가지경관지구
    • 특화경관지구
  • 고도지구 : 최고한도~
  • 방화지구
  • 방재지구 : 화재 외 재해 예방
    • 시가지방재지구 : 시설 개선
    • 자연방재지구 : 건축제한
  • 보호지구 문화재~
    • 역사문화환경보호지구 문화재~
    • 중요시설물보호지구 : 중요시설물
    • 생태계보호지구 : 생태적 보존가치~
  • 취락지구 녹지,농림,자연환변보전,개발제한구역,도시자연공원구역~
    • 자연취락지구 : 녹지,관리,농림,자연환경보전지역 취락을 정비
    • 집단취락지구 : 개발제한구역 안 취락 정비
  • 개발진흥지구
  • 주거개발진흥지구 : 주거기능 중심
    • 산업유통 개발진흥지구 : 공업기능,유통물류~
    • 광광휴양개발진흥지구 : 관광휴양~
    • 복합개발진흥지구 : 2이상~
    • 특정개발진흥지구 : 특정한 목적
  • 특정용도제한지구 : 교육환경보호등 청소년 ~
  • 복합용도지구 : 완화~

용도구역

  • 개발제한구역 : 국장
  • 도시자연공원구역 : 시도지사,대도시시장
  • 시가화조정구역 : 시도지사 ,국장
    • 유보기간 : 5~20년
    • 유보기간 끝난 다음날 효력X, 고시
    • 행위제한 : 예외
      • 도시군계획사업
      • 생업,공익,경미 : 특광시군 허가
  • 수산자원보호구역 : 해양수산부장관
  • 입지규제최소구역 : 국장,시도지사,대도시시장

기반시설

  • 교통시설 : 도로 철도 항만 공항 주차장
  • 공간시설 : 광장 공원 녹지
  • 유통공급시설 : 유통업무설비 수도 전기 가스공급설비 방송 통신시설 공동구
  • 공공문화체육시설 : 학교 공공청사, 문화시설, 체육시설
  • 방재시설 : 하천 유수지 방화설비
  • 보건위생시설: 장사시설, 도축장 묘지 화장시설
  • 환경기초시설 : 하수도 폐기물처리 및 재활용,빗물저장

광역시설 : 2이상~

도시군계획시설사업

지구단위계획

  • 지구단위계획구역 지정 등 : 국장,시도지사,시장 군수 전부또는 일부
  • 할수있는 구역
    • 용도지구
    • 도시개발구역
    • 정비구역
    • 택지개발지구
    • 대지조성사업지구
    • 산업단지,준산업단지
    • 관광단지 관광 특구
    • 해제,변경,편입 되는 구역 중 관리 필요
  • 의무 지정 구역
    • 도시지역
      • 정비구역과 택지개발지구에서 사업이 끝난후 10년이 지난지역
      • 다음 30만m^2이상 지역
        • 시가화조정구역,공원에서 해제되는 지역
        • 녹지지역에서 주상공으로 변경되는 지역
    • 비도시지역
      • 계획관리지역 : 50%이상이 계획관리지역으로서 나머지 용도지역은 생산관리지역또는 보전관리지역
        • …
      • 개발진흥지구
      • 용도지구 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역
  • 수립기준 : 국장
  • 의무포함사항
    • 기반시설의 배치와 규모
    • 건축물의 용도제한,건폐율,용적률,높이,최고한도 or 최저한도
    • …
  • 지구단위계획 구역에 대한 도시군관리 계획결정이 고시일로부터 3년 이내에 지구단위계획이 결정,고시되지 아니하면 3년이 되는날의 다음날에계획결정은 효력을 잃는다.
  • 주민이 입안을 제안한 것은 5년

개발행위허가

허가

  • 허가대상
    • 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립
    • 경작을 위한 토지의 형질변경은 허가를 받지 아니한다.
    • 토지의 형질변경을 목적으로하는 토석재취는 제외
    • 건축물이 있는 대지의 분할(금지)은 제외
    • 허가,인가 등을 바딪 아니하고 행하는 토지의 분할
    • 분할제한면적 미만으로의 토지의 분한
    • 너비 5m 이하로의 토지의 분할
    • 건축물의 울타리안에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월이상 쌓아놓는 행위
  • 통지대상
    • 사업기간 단축
    • 면적 5퍼센트 범위에서 축소
    • 허가받을 사항을 불가피하게 변경
    • 오차 반영
  • 개발행위허가의 제한 : 한차례 3년 허가제한가능, 3~5 2년이내 한번 연장가능
    • 녹지지역,계획관리지역
    • 우려
    • 도시군기본계획,도시군관리계획…
    • 지구단위계획구역
    • 기반시설부담구역

개발밀도관리 구역

  • 지정권자 : 특광시군
  • 주상공
  • 건폐율,용적률 최대 50퍼한도 강화

기반시설부담구역

  • 개발밀도관리구역 외
  • 특광시군은 지정하여야한다.
    • 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역
    • 전년도 개발행위허가 건수보다 20%이상 증가
    • 인구증가율이 전년도 20%증가
  • 기반시설설치계획
    • 특광시군 수립하여야함
    • 1년내 수립하지않을시 1년되는날 다음날 구역 지정 해제
    • 부과대상 : 200m^2 초과하는 건축물의 신축,증축
    • 현금,카드, 물납가능

도개법

도정법

정비기반시설 : ~ 공동이용시설 : ~

기본방침

국장 : 10년마다 수립, 5년마다 검토

기본계획

  • 특광시 10년단위 수립, 5년마다 검토
  • 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정하는 시는 제외가능.
  • 수립절차 : 주민의경 14일~ ,지방의회 60일~
  • 대도시 시장아닌 시장은 도지사 승인, 경미한사항 변경은 승인x

안전진단

  • 재건축사업
  • 누가봐도 갈아엎어야할게 명확한경우 생략가능

정비구역지정

  • 특광시군
  • 행위제한
    • 시군등 허가 필요 :
      • 건축,용도변경
      • 인공 시설물 설치
      • 토지 형질변경
      • 토석 채취
      • 토지분할
      • 이동x 물건 1개월이상
      • 죽목의 벌채 및 식재
    • 이미하던사람 30일 이내 신고만
    • 주택법에 따른 지역주택ㅈ합의 조합원 모집x
    • 3년 (1년내 범위 연장 한번가능)내 건축,토지분할 제한가능

정비사업

  1. 주겨환경개선사업 : 정비기반시설 극히 열악
    • 소유자,지상권자
    • 시행방법
    1. 사업시행자가 정비구역에서 정비기반 시설 및 공동이용 시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등 소유자가 스스로 주택을 보전 정비하거나 개량하는 방법
    2. 전부또는 일부 수용 공급
    3. 환지
    4. 주택 및 부대시설 복리 시설 건설하여 공급 - 시행자 : 시군 투지주택공사 …. : 토지등소유자 2/3동의,세입자 1/2동의
  2. 재개발사업 : 정비기반시설 열악
    • 소유자,지상권자
    • 시행방법 : 정비사업 3.
    • 시행자 : 조합, 토지등소유자(총 수 20인 미만), 과반수동의 공동
  3. 재건축사업 : 밀집…
    • 소유자
    • 시행방법 : 정비사업 4.+오피스텔건설
    • 시행자 : 조합. 과반수동의 공동

조합설립추진위원회

  • 시군 승인
  • 위원장 포함 5명이장 위원

조합

  • 재개발사업 : 토지등소유자 4/3, 면적 1/2 동의
  • 재건축사업
    • 주택단지 포함
      • 각 동 별 과반수동의
      • 전체 구분소유자 3/4 동의
      • 토지면적 3/4 동의
      • 변경사항 조합원 2/3 동의
    • 미포함
      • 소유자 3/4 면적 2/3 동의
  • 설립인가 받은날로 30일내 등기 하는 때 성립
  • 퇴임된 임원이 퇴임전 관여한 행위는 효력유지
  • 대의원회 100인 이상 조합

사업시행계획

주택법

  • 국민주택 : 국가,지자체,~ 건설 하는 주택, 자금지원 받아 건설되는 주택
  • 국민 주택 규모 : 1세대당 85이하(비수도권 읍,면 100 이하)
  • 민영 주택 : 국민주택 제외한 주택
  • 준주택
    • 다중생활시설
    • 노인복지주택
    • 오피스텔
    • 기숙사
  • 도시형 생활주택 : 300세대 미만, 국민주택규모
    • 원룸형 주택
    • 단지형 연립주택
    • 단지형 다세대 주택
    • 원룸형 주택과 85초과 주택 1세대 함께 건축 예외
    • 준주거,상업 원룸형,도시형 생활주택외 주택 함꼐 건축 예외
  • 부대시설 : 주택에 딸린 시설
  • 복리시설 : 어린이 놀이터,근린 생활시설, 유치원, 주민운동시설,경로당
  • 주택단지 : 다음 시설로 분리시 별개의 주택단지로 봄
    • 철도,고속도로,자동차전용도로
    • 폭 20M 이상일반도로
    • 폭 8M이상 도시계획예정도로
    • 국도…
  • 리모델링
    • 대수설 : 사용검사로부터 10년
    • 사용검사 15년 이후 30퍼센트이내 증축(세대면적 85M 면적 이내인경우 40퍼센트)
    • 기존세대수 15퍼 이내 세대수 증가 증축
    • 15층: 3개층
    • 14층이하 2개층
  • 건강친화형 500세대 이상
  • 장수명 주택 1000세대 이상
  • 공구
    • 6M 이상 경계 설정
      • 도로,주차장,축대,녹지 …
    • 공구별 세대수 300이상, 전체 600세대 이상

등록사업자

  • 단독주택 20호, 공동주택 20세대, 도시형 생활주택 30세대 1만M2 이상 국장 등록
  • 다음 제외
    • 국가 지자체,공사~, 주택조합, 근로자~고용자

주택조합

  • 리모델링 제외 주택 우성공급가능
  • 등록사업자는 조합원에게 손배책임 O
  • 제명제외 탈퇴시 비용환급 청구 O
  • 재모집시 : 신고안하고 선착순으로 조합원 모집가능
  • 설립인가 받은 2년 이내 사업계획승인 허가 신청

지역주택조합

  • 시군구 인가
  • 80퍼센트 대지사용권원 확보 증명 서류
  • 20명 이상, 건설 예정 세대수 50퍼 이상 인원
  • 무주택자, 85m2 이하 주택 1채
  • 6개월 이상 거주
  • 중복X

직장주택조합

  • 시군구 신고 for 국민주택 공급
  • 80퍼센트 대지사용권원 확보 증명 서류
  • 20명 이상, 건설 예정 세대수 50퍼 이상 인원
  • 무주택자, 85m2 이하 주택 1채 (국민주택은 무조건 무주택자)
  • 6개월 이상 거주
  • 중복X

리모델링주택조합

  • 시군구 인가
  • 결의에 찬성안할시 매도청구 가능

주택상환사채

  • 한국토지주택공사, 등록사업자(보증 받아야됨)
  • 국장 승인
  • 기명증권
  • 상환기간 3년 내
  • 등록사업자 막소되더라도 영향X

예외

  • 세대원 전원~
  • 2년이상 해외체류

사업계획승인

  • 다음은 승인받아야함 시도지사,군수(국가 ~공사시행시 국장 승인 (지자체,지방공사X))
  • 단독주택 30호 공공택지, 한옥 50호
  • 공동주택 30세대 / 다음은 50세대
    • 주거전용 면적 30m2이상,
    • 진입도로폭 6m 이상
    • 주거환경 개선사업
  • 60일 이내 승인여부 통보
  • 공사착수 5년이내
  • 최초 착공신고일로부터 2년 이내 최초공사외 공구
  • 1년내 연장가능
  • 착수 신고
  • 기간내 공사X,소유권상실, 부도,파산 시 승인 취소

매도청구

  • 80~95 : 10년 내 소유자 매도청구
  • 95~ : all
  • 3개월이상 협의

사용검사 : 시군구, 15일이내

  • 매도청구 전체 대지면적 5퍼센트 미만
  • 2년 이내 실소유자 송달

공급

분양가상한제

분양가 이하 공급

  • 공공택지
  • 국장 지정 지역

제외

  • 도시형 생활주택
  • 경제자유구역~
  • 관광진흥법 50층 이상, 높이 150m 이상

분양가 상한제 적용지역

  • 12월간 분양가 상승률 물가상승률 2배초과
  • 3월간 거래량 20% 증가
  • 2개월간 청약경쟁률 5:1 10:1 모두초과

20일 이내 분양가심사위원 설치 운영

주택공급질서 교란금지 행위

상송 저당은 제외

  • 조합원지위
  • 주택상환사채
  • 입주자저축증서
  • 건물확인서
  • 주택공급 지위
  • 사업주체는 소유권 이전등기를 신청할수있는날 이후 60일 동안 입주자에게 피해가는 등기불가
  • 부기등기

투기과열지구

  • 국장 시도지사
  • 2월 동안 청약 경쟁률 5:1,10:1초과
  • 주택공급 위축 우려 :분양계획 직전원 30퍼센트 감소…..
  • 주택보급률 전국 평균이하
  • 자가주택비율 전국 평균이하
  • 1년마다 재검토

조정대상지역

  • 과열
    • 주택가격 상승률 1.3배 초과
    • 2월간 청약~ 5:1 10:1
    • 3개월간 분양권 30퍼센트 이상 증가
  • 위축 :
    • 6개월간 가격 -1퍼센트
    • 3개월간 20퍼센트 감소
    • 자가주택비율,주택보급률 전국 평균 초과
  • 해제요청 : 시도지사 시군구 -> 국장

전매행위제한

  • 10년내
  • 투기과열지구,조정대상지역 : 지위
  • 분양가상한제 적용주택, 공공택지외 택지 : 지위 + 주택 특례
  • 세대원 전원
  • 2년
  • 이혼
  • 공익사업
  • 경공매
  • 배우자 증여

건축법

  • 주요구조부 : 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단
  • 고층 : 30층이상 or 높이120m이상
  • 초고층 : : 50층 이상 200m 이상
  • 준초고층 : 초고층아닌 고층
  • 다중이용건축물 : 면적 5천이상
    • 문화및 집회시설
    • 종교시설
    • 판매시설
    • 운수시설 중 여객용시설
    • 의료시설 중 종합병원
    • 숙박시설 중 관광숙박시설
    • 16층 이상인 건축물

건축법 적용대상 행위

  • 신축 : 새로지음
  • 증축
  • 개축 : 기존 철거, 다시 축조
  • 재축 : 재해로 멸실된경우
  • 이전 : 주요구조부 해체안하고 같은 대지의 다른위치로 옮기는것

대수선

  • 내력벽 증설,해체 30m2 이상 수선 변경
  • 기둥,보,지붕틀 : 증설,해체,3개이상 수선 변경
  • 계단 증설 해체 수선 변경
  • 방화~ 증설 해체 수선 변경
  • 경계벽,마감재료 증설,해체 30m2 이상 수선 변경

용도변경

건축법 적용대상지역

  • 전면적 적용
    • 도시지역, 지구단위계획구역
    • 동, 읍
  • 위 지역 외 적용X
    • 도로~
    • 건축선~
    • 방화지구
    • 대지분한제한
  • 적용제외대상
    • 문화재~
    • 철로,궤도
      • 운전보안시설
      • 보행시설
      • 플랫폼
      • 급수,급탄,급유~
    • 컨테이너 간이창고
    • 하천법~

건축허가,신고

사전결정

  • 사전경정 받을시 허가간주
    • 개발행위허가
    • 산지관리법 산지~
    • 농지법 : 농지전용허가
    • 하천법 : 하천점용허가
  • 2년 이내 건축허가 신청, X 효력상힐

허가

  • 건축 허가권자 시군구
  • 광역시장,특별시장 허가
    • 21층 이상, 연면적 10만이상 건축물 건축
    • 3/10 증축, 21층이상 연면적 10만이상
    • 공장,창고는 제외
  • 도지사 사전승인
    • 21층이상 연면적 10만이상(3/10증축)
    • 도지사가 지정한 구역 3층이상 1천이상 ~~
  • 시도지사는 허가 제한가능, 제한시 국장에게 보고
  • 제한기간 2년, 1년이내 연장가능

신고

  • 신고를 하면 허가받은것으로 봄
    • 85m2이내 증개재축
    • 200m2 미만 3층미만 대수선
    • 관농자 200m2미만,3층 미만 건축
    • 대수선 : 추가없는 수선
    • 100m2 이하인 건축물
    • 높이 3m이하 증축 건축물
  • 1년이내 공사 x시 효력x

가설건축물

  • 다음의 경우를 제외하곤 허가
    • 4층이상
  • 신고 : 농어업용,재해복구,흥행,전람히,공사용 가설건축물
    • 일시사용~
    • 가성흥행장,가설전람회장
    • 공사용 가설건축물,공작물
    • 견본주택
    • 임시 자동차 차고
    • 비닐하우스 100m2 이상
    • 야외 전시시설,촬영시설
    • 야외흡연실 50m2
    • 존치기간 3년 이내

농지법;