공인중개사 법
정책심의위원회
- 하는일
- 공중사시험 등 : 시 도지사는 따라야함
- 중개업 육성
- 중개보수 변경
- 손배책임
- 위원장(국토교통부 제1차관/ 대리 : 미리지명한 위원) 포함 7~11
- 임기 2년
- 회의 : 과반수 출석,과반수 찬성 개최 7일전 통보(부득이 하루전)
시험
- 원칙 시도지사(시험관련은 모두 시도지사) 시행(예외 국장)
- 부정행위자 : 5년간 응시자격 정지
- 자격 취소 : 3년
중개업 등록
등록기준
- 등록관청
- 자격증소지, 실무교육 1년이내,건축물대장,결격사유X
- 법인인 개공 : 협동조합(사회적협동조합X) 5000만원
- 하는일
- 중개업,상담,용역 알선
- 상업용건축물,주택 관리대행, 분양대행
- 개공 대상 정보제공
- 공경매 취득알선,매수신청 입찰신청 대리
- 대표자 개공, 대표자 제외 임원 또는 사원 1/3 개공
- 전원+분사무소 책임자(자격증없어도됨) 실무교육,결격X
- 하는일
- 지방자치단체 수수료
- 등록통보 : 7일이내 서면
- 업무보증 설정 확인후 등록증 교부
- 업무보증 설정안해도 등록이 안된건아님
- 등록관청 다음달 10일까지 협회 통보
- 개설등록증 교부
- 분사무소 설치 신고, 중개사무소 이전신고
- 휴,폐업 재개업,휴업기간 변경 신고
- 행정처분
- 소공,보조원 고용/종료 신고
등록의 결격 사유
- 미성년자
- 피성년후견인, 피한정후견인
- 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
- 실형 선고 +3년
- 자-취, 등-취 + 3
- 이 법 300만원 벌금 + 3
- 집유 기간 ~
- 자-정, 업-정~
- 정지 원인 사원
사무소
- 분사무소 : 주된사무소 시군구제외 시군구별로 1개소 초과X
- 주된사무소 등록관청
- 공동사용 : 다른 개공 승낙서, 법률관계는 모두 개인취급
- 사무소 이전 : 이전하고 10일내 사후신고
- 명칭 :공인중개사사무소,부동산 중개
- 옥외광고물 : 명칭,소재지,연락처,개공성명 / 보조원사항 명시X
- 이전,폐업,등록취소시 지체없이 철거
고용인 관계 종료시 10일내 신고
인장
- 법인
- 주 : 법인인 인장
- 분사무소 : 대표자 보증 인장 주된사무소 등록관청
- 가로세로 7미리 30미리
- 인장변경시 7일이내 등록관청 등록
휴폐업
- 3개월초과 휴업시에 등록증 첨부해서 등록관청 미리신고 6월초과X
- 휴폐업은 방문신고
- 폐업 신고 : 간판 철거
- 재개업,휴업기간변경신고 : 전자문서
계약
일반
- 서식강제X
- 필수기재
- 중개대상물 위치,규모
- 예정가격
- 보수
- 그밖준수사항
전속
- 국가교통부령 서식강제
- 3년간 보존
- 7일이내 정보공개
- 공개정보
- 대상물 종류,소재지,지목면전,용도구조,연도 등
- 벽면 도배상태
- 시설 상태
- 도로,대중교통,시장,학교 일조,소음,진동 환경조건
- 권리관계(개인정보노출X)
- 공법상이용제한,거래규제사항
- 거래예정금액,공시지가(임대차경우 공시지가 공개안해도됨X)
- 2주에 1회 이상 문서로 통보
- 타 개공과 거래,개공배제 개공이 소개한 타인과 거래시 중개보수 위약금
- 전속계약 유효기간동안 자기가 발견한 사람과 거래시 중개사가 쓴 실비를 중개수수료 50퍼이내에서 보상
- 유효기간 3월
- 서명 또는 인
부동산거래정보망
거래정보사업자 - 국장
- 조건 : 개공 500명, 2개이상 특광도 30명이상
- 정처기 1명
- 공중사 1명
- 적당한 컴퓨터
- 신청 제출 서류
- 인당 가입,신청서 사무소 등록증 사본
- 정처기 자격증 사본
- 공중사 자격증 사본
- 컴퓨터 성능 서류
- 부가통신사업신고서
- 국장은 30일 내 검토
- 지정날로 3월내 운영규정 국장 승인
- 정보망 등록절차
- 자료제공 이용방법 사항
- 가입자 회비,징수
- 권리 의무
- 그 밖 필요한 사항
- 지정날로 1년이내 운영
- 제대로 안하면 취소할 수 있음
비밀 준수 : 위반 1/1 반의사불벌죄
중개대상물 확인 설명
- 중개완성전 확인설명
- 거래계약서 작성하는 때 확인설명서 작성
- 설명서 : 개공, 소개한 소공 서명 및 날인 함께
- 3년간 원본사본 보관
- 설명사항
- 중개대상물 기본사항
- 권리관계
- 예정금액 중개보수,실비
- 토지이용계획, 공법상 거래규제
- 시설물의 상태
- 벽면
- 일조,소음,진동 환경조건
- 도로,교통수단,시장,학교 입지조건
- 취득함에 따라 부담하는 조세의 종류 및 세율
기재사항
- 기본확인사항
- 토지 건축물
- 등기사항
- 토지이용계획, 이용제한 ..
- 입지조건 : 도로와의 관계 대중교통 주차장 교육시설 판매 및 의료 시설
- 경비실 관리주체 OOXX
- 비선호시설 : OXOX 주거,토지만 비선호를 신경써야함
- 거래예정금액
- 조세..
- 상세확인사항
- 공시X권리사항
- 시설물 상태 : 수도 전기 가스 소방 낭방방식 연료공급 승강기 배수 …OOXX
- 벽면 및 도배상태 OOXX
- 환경조건 OXXX 얘가 정말로 여기에 해당할까를 생각해볼것
- 매도,매수인 서명 또는 날인
- 공인 : 서명 및 날인
<> 전속중개계약 체결시 공개사항과 비교
거래 계약서
- 작성안해도 거래는 성립
- 필수기재사항
- 거래당사자 인적사항
- 물건 표시
- 계약일
- 거래금액, 지급일자 등
- 인도일시
- 권리이전의 내용
- 조건,기한
- 확인 설명서 교부일자
- 그밖 약정
- 서명 및 날인(소공포함)
- 쌍방교부 5년 보관
손배책임, 업무보증
- 업무보증 : 보증보험. 공제, 공탁
- 법인 : 2억 + 분사무소당 1억
- 개공 : 1억
- 지역농업협동조합 1천만원
- 폐업 3년간 회수X
- 손배시 15일 이내 재가입or금액보충
- 중개완성시 보증증서 교부
계약금 반환채무이행의 보장
- 예치 권고 가능
- 거래계약 이행이 완료까지
- 일방이라도 거부시 예치불가
- 개공 인출 불가능 : 업정
- 예치기관 : 자유
- 소요비용은 실비로서 청구
교육
- 시 도지사
- 중개보조원 : 직무교육 3~4
- 소공개공 : 실무 28~32 ,연수 12~16
보수
- 주택
- 매매,교환 0.9
- 임대차 0.8
- 오피스텔
- 0.5
- 0.4
- 보증금 + 월세액x100 : 5천만원 미만인 경우 월세액x70
- 거래대금 지급이 완료된 날 지급
금지행위
공중사
- 자격정지,임취
- 1/1
- 매매업
- 무등록 중개업자 도움
- 보수초과
- 거짓 언행
- 3/3
- 금지 증서 매매,업
- 직거래,쌍방대리
- 투기조장
- 시세교란
- 단체구성해서 타개공 차별
일반인
- 특정 개공에게 피해를 주는 행위
-
시세교란
- 자격증관련 : 시도지사
- 사무소관련 : 등록관청
자격 취소(must)
- 부정취득
- 자격증 양도대여
- 정지 중 활동
소공 자격 정지(able)
| 목차 | 기간 |
|---|---|
| 2 이상의 소속 | 6 필취 |
| 거래계약서 거짓 기재, 서로다른 2개 이상 작성 | 6 임취 |
| 금지 행위 | 6 임취 |
| 인장등록X or 등록X사용 | 3 업정 |
| 거래계약서, 확인 설명서 서명 및 날인 X | 3 업정 |
| 성실 중개대상물 확인 설명x | 3 500과 |
- 빼먹은거 : 3
- 악의, 금지행위 6
절대적 등록 취소(must)
- 사망,해산
- 부정 개설 등록
- 개공이 해당 될 수 있는 결격 사유
- 이중 사무소 개설 등록
- 이중 소속
- 등록증 양도 대여
- 정지기간중 중개업무, 정지 소공 중개업무
- 1년 이내 3회 업정
상대적 등록 취소
- 등록기준 미달
- 2이상 사무소
- 임시 중개시설물
- 법인 개공 허용X 겸업
- 6월초과 휴업
- 전속중개계약 정보 공개X, 비공개 정보 공개
- 거짓기재, 서로다른 2이상 계약서 작성
- 보증X 업무개시
- 1년 이내 4회 업정 or 과태료
- 타법 처분 2년 2회이상
- 금지행위
- 자격정지,임취
- 1/1
- 매매업
- 무등록 중개업자 도움
- 보수초과
- 거짓 언행
- 3/3
- 금지 증서 매매,업
- 직거래,쌍방대리
- 투기조장
- 시세교란
- 단체구성해서 타개공 차별
업무정지(able)
- 2월내 결격사유 소공,중개보조원
- 인장등록X, 사용
- 전속중개계약서 양식x, 보존X
- 전속중개정보 거짓공개or 거래정보사업자 통보X
- 거래계약서, 확인설명서 교부Xor보존Xor서명및날인 X
- 명령,보고,조사 거부 방해 기피 거짓보고
- 임의적 등록취소 사유
- 1년내 3회 업정 과태료
- 타법 처분
- 그밖 그외
- 2월내 해소
- 취소 : 자격증 7일내 반납, 5일내 타기관 통지
- 취소 : 등록증 7일내 반납
행정형벌
3/3
- 개설등록X 중개업
- 부정 사무소 등록
- 금지행위 아래 5가지
- 증서등 중개
- 의뢰인 직거래,쌍방대리
- 투기 조장
- 시세교란
- 단체구성, 차별
- 개공 업무 방해
- 특정 개공 제한/의뢰 유도
- 광고 방해
- 시세교란
요약
- 무자격자
- 시장혼란
1/1
- 자격증,성명,상호 양도,대여 해줌/받음
- 공인중개사X : 유사명칭 사용
- 이중 등록, 이중 소속, 이중 사무소
- 임시 중개시설물
- 개공X : 공인중개사 사무소,부동산중개/유사명칭 사용, 중개대상물 표시/광고
- 업무상 비밀 누설
- 금지행위 규정 위반
- 중개대상물 매매업
- 보수 실비 초과
- 거짓 언행
- 거래정보사업자 : 정보 차별 공개
요약
- 거래당사자 피해
행정 질서벌
500과
- 거래정보 사업자
- 운영규정 위반
- 국장 명령위반
- 공중사협회
- 공시X
- 개선명령 이행X
- 징계해임요구 이행X 시정명령 이행X
- 국장명령 이행X
- 개공
- 부당표시광고
- 연수교육X
- 성실 중개대상물 확인 설명X
- 소공 : 연수교육X
- 정보통신서비스제공자
- 국장 명령X
요약
- 큰단체 : 국장
- 자격증,교육 관련 : 시도지사
- 사무소 관련 : 등록관청
- 성실 확인설명,부당표시광고
100과
- 개공
- 등록증 개시 X
- -사무소,-중개 명칭 사용X,광고물 성명 표기X/거짓표기
- 이전신고X
- 휴폐업 재개/변경 신고X
- 등취 후 등록증 반납X
- 손해배상책임 설명X, 관계증서 사본/전자문서 교부 X
-
자격증 반납X
- (신고,등록증 게시)빼먹은경우, 손배책임, 자격증 반납
3000
- 부동산 거짓 신고
- 돈관련 자료제출X 500
- 신고X
- 거짓신고 요구
- 조장 방조
- 돈외 자료제출X
300
- 외국인 취득신고X,거짓신고 2/2
- 허가X 외국인 토지취득계약
확인 설명사항 & 전속중개계약 공개사항
- 중개대상물 기본사항 : 대상물 종류,소재지,지목면전,용도구조,연도 등
- 권리관계
- 예정금액 중개보수,실비
- 토지이용계획, 공법상 거래규제
- 시설물의 상태
- 벽면 도배상태
- 일조,소음,진동 환경조건
- 도로,교통수단,시장,학교 입지조건
| 확인 설명사항 | 전속중개계약 |
|---|---|
| 조세의 종류 및 세율 | 공시지가(임대차경우 공시지가 공개안해도됨X) |
포상금
- 신고대상: 부정개설, 무등록, 양도대여
- 최초신고자 50만원
- 공동신고 균등분배
- 공소제기,기소유예
- 1월내 지급
- 50퍼 이내 국고 보조
부동산 거래 신고
- 신고
- 부동산 매매계약
- 공급계약
- 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위 분양권
- 입주자로 선정된 지위 입주권
- 일방 신고거부시 단독신고가능
- 30일 이내 신고
- 중개시 개공이 신고 의무
- 신고내용
- 당사자 인적사항
- 체결일 중도금 지급일 잔금지급일
- 부동산 소재지 지번 지목 면적
- 종류
- 대금
- 조건 기한
- 개공 인적사항
- 중개사무소 상호 전화번호 소재지
- 투기 3억,일반 6억 자금조달계획,입주예정시기 +투기 9억 자금조달 증빙서류
- 정정 신청 사항
- 주소,전화번호,휴대전화번호
- 지분 비율
- 개공 번호,상호 사무소 소재지
- 건축물 종류
- 지목면적 거래 지분 대지권비율
- 정정 안되는것 중요한 부분은 정정안대고 재발급해야함
- 성명,주민번호
- 소재지 계약일
- 실거래가
- 변경신고
- 거래 지분 비율
- 거래지분
- 면적
- 조건 기한
- 거래가격
- 중도금 잔금 지급일
- 공동먀수중 일부 매수인 제외
- 거래대상 부동산등 부동산 일부가 제외
- 금지행위
- 거짓신고
- 신고x
- 거짓 신고 조장,방조
- 허위 거래 신고
- 허위 거래 해제 신고
외국인 부동산 취득
- 60일 이내 신고관청 신고
- 계약외 6개월 내 신고
- 허가구역
- 군사기지 -
- 문화재 보호구역
- 생태 경관 보전지역
- 야생생물 특별보호구역
- 15일 이내 허가/불허가 처분
- 1개월내 신고관청은 특광시도지사에게 내용 제출
토지거래허가구역
- 국장,시도지사 지정가능 5년 이내
- 허가권자 시군구
- 15일이내 허/불 처분
- 한달내 이의신청
- 1개월내 시군구 권리 매수 청구가능 : 공시지가기준
- 통지 없을시 다음날 허가로 봄
- 토지이용계획,자금조달계획,신청서
- 다음의 경우 허가
- 실수용성
- 복지시설 편익시설
- 농축임어 경영
- 사업시행
- 일상생활 통상 경제활동등
- 행정형벌
- 2년이하 징역, 체결 당시 개별공시지가 30% 벌금
- 이행명령
- 이행기간 3개월 이내
- 부과금액 : 일년에 한번씩
- 토지 방지 토지취득가액 10%
- 임대 7%
- 신고x 이용목적 변경 5%
- 그외 7%
돈
- 과태료
- 3000
- 거짓 거래신고
- 거짓해제신고
- 돈관련 자료제출x,거짓제출
- 500
- 신고x
- 해제신고x
- 거짓신고 요구
- 조장,방조
- 거래대금 지급 증명자료 외의 자료 제출x/거짓제출
- 10일내 사무소 관할 (시군구)등록관청에 통보
- 조사전 자진 신고 :과태료 면제
- 조사후 자진 신고 50퍼 감면
- 3000
중개실무
조사확인
중개의뢰인을 통한 조사 확인 + 자료요구
공부상 조사 확인
- 불일치
- 표시 : 대장우선
- 권리 : 등기부 우선
- 경계 : 공부
- 공법상제한 : 토지이용 확인서
- 기준공부
- 표시(기본,물적) : 대장
- 권리 : 등기사항증명서
- 공법상~ : 토지이용계획 확인서
- 토지이용계획확인서,도면,경계점 좌표등록부 : 소유자 미기재
현장답사를 통한 조사 확인(임장활동)
- 공부상 미기재 사항 : 주임권,상임권,법정지상권,법정저당권,유치권,분묘기지권,채석권,특수지역권 등
- M^2 0.3 = 평
보통 중개사고 이유
- 등기부 공신력x
- 미공시 권리
- 공법상 규제
법정지상권
- 전세권 설정 후 소유권이전
- 저당권 실행
- 담보가등실행
- 입목의 경매
- 관습법상
법정저당권
분묘기지권
- 봉분+ 시신
- 소유자 승낙 o : 취득
- 승낙x : 20년 점유 : 취득
- 주위의 공지를 포함한 지역까지 미침
- 장사등에 관한 법률
- 매장을 한자는 30일 이내 시도지사 시군구 신고하여야한다.
- 개인묘지 외 묘지 설치,관리시 시장 등 허가
- 자연장지 조성
- 개인 지연장지 30일 이내 신고
- 가족,종중 문중 : 신고
- 법인 : 허가
- 설치기간 30 년 1회에 한해 30년 연장 가능
- 시도지사,시군구는 5년이상 30년 미만의 기간안에 연장 기간 단축가능
- 설치기간 끝날시 1년이내 철거, 화장 봉인
- 사망 전에 사전 매매 금지 : 70세 이상 예외
| 구분 | 묘지 설치면적 | 분묘1기당 점유면정 | 분묘의 형태 |
|---|---|---|---|
| 개인묘지 | 30 | 30 | 본분 1M 이하 평분 50cm 이하 |
| 가족묘지 | 100 | 10(합장은 15) 초과금지 | |
| 종중문중 | 1000 | ||
| 법인 | 10만 |
농지취득자격증명
- 농지소유 상한
- 경업X 총 1만
- 주말 체험 세대원 전부 총 면적 1천
- 농취증이 필요없는 경우
- 국가 지자체
- 상속
- 농지전용협의
- 시효취득
- 공유분할
- 필요
- 매매 교환 증여 판결 경매
- 위탁
- 병역
- 3개월이상 해외여행
- 농업법인 청산중
- 징역/치료
- 농업인의 노동력 부족
- 이행강제금 토지가액 20%
세금
-취득세 인지세 교육세 면허세 농어촌특별세/ 재산세,종부세x